Statistika: Harjumaa keskmise korteri eest tuleb tasuda 7,4 keskmist aastapalka

Eesti keskmisena tuleb korteritehingu eest välja käia 5,7 aasta netopalka. Harjumaal on kõrgemadpalgad, kuid kinnisvara samuti kõige kallim. Seetõttu tuleb pealinnas ja selle ümbruses keskmise korteritehingu eest tasuda märksa rohkem ehk 7,4 aastapalka.
Tartu maakonnas küsivad kinnisvaramüüjad keskmise korteritehingu eest 5,8 ja Pärnumaal 4,1 aastapalka.
Harjumaa ja Tartumaa korteritehingute maksumus on viimastel aastatel kerkinud märksa kiiremini kui sissetulekud ehk korteritehingu maksumus palkades mõõdetuna on kiirelt kasvanud. Teisisõnu on Harjumaa ja Tartumaa elanike ostujõud alates 2010. aastast vähenenud.
Pärnumaal on seevastu korteritehingute maksumus muutunud ajas enam-vähem samas rütmis sissetulekutega. See tähendab, et ostujõud viimaste aastate jooksul ei ole selles maakonnas oluliselt muutunud.

Loe edasi

Kuhu investeerida: kas kinnisvarasse või fondidesse?

Kontol niisama seisva raha väärtus väheneb, kuna tarbijahinnaindeks kasvab Eestis 3–4% aastas, samas kui hoiuste intressimäärad jäävad alla 1%. Samuti on hakanud tõusma nii aktsiate kui ka kinnisvara hinnad.

Kuidas raha väärtuse kahanemine ja hindade tõus enda kasuks pöörata?

Kuigi enamasti seome hinnatõusu tarbijahinnaindeksiga (THI), mille muutumisest statistikaamet meid iga kuu teavitab, võib meid THI-st enam mõjutada varainflatsioon, eelkõige just kinnisvara ja väärpaberite hindade tõus. Kui vaadata tagasi USA ajalukku, võib öelda, et uue eluaseme ostmise edasi lükkamine võib olla kahjulik olukorras, kus kinnisvara hinnad kasvavad inflatsioonist kiiremini. Seda kaotust THI aga ei kajasta.

Vara väärtus tõuseb inflatsioonist kiiremini

1980-ndate algul oli inflatsioon USA-s kiirem kui 10% aastas, ent eluasemehinnad tõusid veelgi rutem. See tähendab, et kinnisvaraomanike ostujõud kasvas. Kuigi aktsiate hinnad olid heitlikumad, oli nende hinnatõus veelgi muljet avaldavam. Võttes arvesse THI muutusi ja hoolimata sellest, et vahepeal on toimunud mitmeid aktsiaturu krahhe, on USA aktsiaturg viimase 30 aastaga kasvanud enam kui üheksa korda. Kinnisvara kallinemine on olnud stabiilsem, ent tagasihoidlikum: 1,3 korda.

Kas varainflatsiooni mõjude maandamiseks on mõttekam osta kinnisvara või väärtpabereid, oleneb investori eelistustest ning võimalustest: mõlemal on plusse ja miinuseid. Vaatame neid lähemalt.

Kinnisvara

Kinnisvarasse investeerimine eeldab algkapitali: vajalik omafinantseering moodustab ostusummast enamasti vähemalt 15%. Kinnisvara ostes tuleb arvestada lisakuludega, nagu näiteks notarikulud, riigilõivud ja iga-aastane kindlustus. Ka korteri väljaüürimise korral kaasnevad lisakulud: näiteks kui elanikud vahetuvad ja korteris tuleb kas asju välja vahetada või juurde osta, samuti tuleb üürikorteris iga 5–7 aasta järel teha värskendusremonti.

Tulu saab kinnisvarainvesteeringust jooksva üürituluna või, kui kinnisvara maha müüa, siis kapitalituluna. Eluasemete ajalooline üüritootlus on olnud USA-s 5% aastas, Eestis mõnevõrra kõrgem.Peamine tulu investeeringuks soetatud kinnisvarast saadakse selle müümisel, ent selleks peab investeerimisperiood olema piisavalt pikk, et müügihind ületaks ostuhinda.

Hoolimata sellest, et aeg-ajalt tuleb eluasemeturul ette nii kiire kasvu kui ka kiire languse perioode, on kinnisvarahinnad USA-s viimase 15 aasta jooksul kasvanud inflatsioonist kiiremini. See tähendab, et kinnisvara on mõistlik soetada vähemalt 7–10 aastaks, et tasakaalustada võimalikku vahepealset langust.

Rusikareegli järgi on eluaseme hind USA-s võrdne majapidamise kolme aasta keskmise sissetulekuga. Eesti oludesse kohandatult võiks pere, kus mõlemad abikaasad teenivad keskmist palka ehk 916 eurot kuus, osta umbes 66 000 eurot maksva eluaseme.

Väärtpaberid

Fondidesse investeerimist saab alustada väikese algkapitaliga – ka mõnesaja euroga, kui ollakse investeerides järjekindlad ning jätkatakse igakuiste paigutuste tegemist. Meeles tasub pidada, et fondiosakute ostu ja müügiga kaasnevad ühekordsed tasud: tehingutasu (SEB-s see puudub, kui kasutada fondsäästmise püsikorraldust) ning summast olenev fondiosakute väljalaske- ja tagasivõtmistasu. Mõningatel fondidel on lisaks igakuised hooldustasud.

Tulu fondidest saadakse fondiosakute müümisel. Seepärast tuleks raha paigutada piisavalt pikaks ajaks, et võimalikud vahepealsed langused tasanduksid. Fondi valides on määrava tähtsusega sobiva riskiastmega fondi leidmine. Aktsiafondid on riskantsemad, ent on pikaajaliselt pakkunud kõrgemat tootlust. USA-s on aktsiaturg viimase 140 aasta jooksul ületanud tarbijahindade tõusu keskmiselt 6,7% võrra aastas.

Keskpankade rahatrükk soosib varaomanikke

Raha juurde trükkides loodavad keskpangad kriisi lahendada. Varem või hiljem avaldub see inflatsioonina. Igapäevaste kulutuste kallinemise vastu on end võimatu kaitsta, küll aga tasub soetada vara, mille väärtuse kerkimist on ajalugu tõestanud.

Kinnisvara on ajalooliselt inflatsiooni vastu hästi kaitstud, ent nõuab märkimisväärset alginvesteeringut ning kätkeb endas lisakulutusi, millega tihtilugu ei osata arvestada. Rahapaigutused väärtpaberitesse on riskantsemad, ent kinnisvarast pikaajaliselt palju tulusamad. Fondidesse investeerimine on lihtne: alustada saab mõnesaja euroga, tuleb vaid olla järjepidev ja kannatlik.

Allikas: SEB (http://www.seb.ee/infoportaal/2013-09-17/kuhu-investeerida-kas-kinnisvarasse-voi-fondidesse)

Loe edasi

Korterite üürihinnad kerkivad käsikäes ostu-müügihindadega

Tõnu Toompark kirjutab oma blogis, et viimaste aastate sügisel on Eesti üüriturgu tabanud nõudluse kasv, mis on endaga kaasa toonud üürihindade kiire kerkimise. Portaali KV.EE andmetel oli 2013. a. oktoobrikuine üürikorterite keskmine pakkumishind 8,10 €/m². Positiivse märgina näeme, et suve lõpu üürivapustused on järjest tagasihoidlikumad ja need klaaruvad varasügisel järjest kiiremini.

Sügisene nõudluse kasv ei ole otseselt üürihinna kerkimise põhjus. Üürihinnad kerkivad eelkõige seetõttu, et üürihinnad soovivad liikuda enam-vähem samas taktis korterite ostu-müügihindadega. 2013 III kvartali Tallinna korterite ostu-müügitehingute hinnad olid aastatagusest 16% kõrgemal. Korterite üürihinnad tõusid portaali KV.EE andmetele tuginedes 2013. a. oktoobri kuuks 14%.

Tuginedes portaali KV.EE müügi- ja üüripakkumiste andmetele näeme, et Tallinna korterite aastase üürihinna ja müügihinna suhe on püsinud vägagi stabiilselt 4 ja 7 protsendi vahemikus. Võrreldes viimaste aastatega on üürihind pigem kõrge, kuid sellele on põhjendusi.

2005.-2007. aastatel ehk kinnisvarabuumi aastatel anti kortereid üürile hinnaga, mis vaevu kattis üürileandja kulud. Üürileandjate tegelik rahateenimise koht oli neil aegadel kinnisvara väärtuse tõus. See oli aeg, mil osteti uusi kortereid ja paljud neist jäeti tühjana seisma. Siis oli hiljem üürnikuta seisnud tühja korterit uhiuue pähe võimalik edasi müüa.

2008.-2010. aastal olid üürihinnad väga all, sest üürikorterite pakkumine oli väga kõrgel. Üksikutel äärmuslikel juhtudel anti kortereid üürile ainult kõrvalkulude eest. 2009. a. suvised korterite üürihinnad olid portaali KV.EE andmetel tasemel 5,10-5,30 €/m². Üürikorterite pakkumisi oli portaalis KV.EE sel ajal rekordiliselt üle 5000. Üürileandjate poolt vaadatuna oli tegemist mitte rahateenimise perioodiga, vaid kahjumite minimeerimise perioodiga.

2011. aastast on alanud üürituru normaliseerumine. Vähenenud ostuvõimekuse tõttu kasvanud üürnike arv tekitas küll terava üürikorterite puuduse, kuid alates 2012. aastas on ka üürikortereid kiiresti lisandunud. 2013. sügisene üürikorterite iga-aastane defitsiit oli võrreldes näiteks 2011. aastaga olematu.

Kriisist läbikäinuna on üürisektor tugevam, kui kunagi varem. Turul on suurem arv üürnike ja suurem arv üürileandjaid. Suur osa üürisektorist on endiselt nö must turg, kus liigub sularaha ja lepingute kvaliteet jätab soovida. Siiski on turul järjest rohkem professionaalseid üürileandjaid, kelle huvides on kvaliteetne teenus.

Arvestades nukraid rahvastikutrende, siis ei ole meil uut ja suurt kinnisvaraostjate või üürnike lainet paraku oodata. Hetkel on üürisektor endiselt kasvamas ja seda nii lisanduvate üürnike kui üürileandjate poole pealt. Täna on üürituru „võim“ pigem üürileandjate poolel, kuid järjest kasvanud üürnike nõudlikkus on selgelt kaasa toonud üüriteenuste kvaliteedi paranemise, mida kinnitavad järjest pikenevad üürilepingud.

Üürihinnad liiguvad samas taktis elamispindade ostu-müügihindadega, kuid üürihinnad on enam mõjutatud sesoonsetest teguritest nagu näiteks õppeperioodi algus või lõppemine.

Allikas: Tõnu Toompark, Adaur

Loe edasi