Eluaseme-laenude-turg-kasvab-goodson-and-red

Eluasemelaenude turg kasvab kinnisvaraväärtuse ja uute laenuvõtjate toel

Tallinna korteriturul on tehingute arv kõrge ja kulgeb tõusujoones, lisaks kerkivad tehingute hinnad. Paljus on suure tehingute arvu ja muude kinnisvaraturu positiivsete trendide taga laenuturg. Eluasemelaenude käibed kasvavad madala intressimäära najal ja see annab uutele ja uutele inimestele võimaluse eluasemelaenu abil kodu osta.

Korteritehingute arv on tugevas tõusus

Tallinna korteritehingute arv on väga tugevas kasvus. 2017 I kvartalis tehti Tallinnas 2449 korteriomanditehingut. See teeb aastaseks kasvuks 19%. Tehingute arv on kasvanud nii koduostjate kui üüriinvestorite tehingute arvelt. Nõudlust on toetanud nii kasvavad palgad, kõrge tööhõive kui väga soodsad laenutingimused ning madal intressimäär.

Eluasemelaenudel kahekohaline käibe

Uute eluasemelaenude käive kasvab tõtakalt. Viimase kolme kuu jooksul väljastatud eluasemelaenude käive oli Eesti Panga andmetel 260 miljonit eurot. Võrreldes aastataguse käibega 212 miljonit eurot on käibekasv 22%. Kogu 2016. aasta eluasemelaenude käive oli 1,04 miljardit eurot ehk eelmisest aastast 10% enam.

eesti-eluaseme-laenud-2017

Laenuraha on nii kogu majanduse kui kinnisvaraturu vereringe. Kasvavad laenukäibed toetavad tugevalt tehingute tegemist. Vaid tihe konkurents kinnisvaraarendajate ja -müüjate vahel on olnud tegur, mis on laenude abil tekitatud suurest nõudlusest tingitud elamispindade hinnatõusu surve mõistuse piires hoidnud.

Laenude jääk kasvab majanduskasvust enam

Kiirelt kasvava laenukäibe tingimustest on laenude jääk ehk tagasimaksmisel olevate laenude summa samuti kerkimas. Veebruari lõpu seisuga jõudis eluasemelaenude jääk 6,7 miljardi euroni. Võrreldes aastataguse ajaga on eluasemelaenude jääk kasvanud 5,6%. Kõrvutades seda näitajat tagasihoidliku majanduskasvuga võime tõdeda, et laenujääk kerkib pigem kiirelt või isegi väga kiirelt.

Laenujäägi tempokal tõusul tasub silm peal hoida, kuid vähemalt hetkel ei peaks ses tõsist ohumärki nägema. Seda põhjusel, et lisaks laenujäägile on kasvamas nii tarbijate sissetulekud kui ka tööpuudus on üsna mõistlikul tasemel. See tähendab, et isegi kerkiva laenukoormuse tingimustes ei ole tarbijatel laenude tagasimaksmisega probleeme.

Halbade laenude määr madalal

Võimegi öelda, et sisuliselt teenindatakse pea kõiki väljastatud eluasemelaene väga heal tasemel. 2017. a veebruaris oli üle 60 päeva viivituses olevate eluasemelaenude maht 37,7 miljonit eurot. Halbade laenude osakaal eluasemelaenude portfellis oli seega 0,6%, mida võime lugeda pigem madalaks näitajaks.

Võime öelda, et vaatamata kasvavale käibele ei ole laenu saamine laenuvõtja jaoks paradoksaalsel kombel liiga lihtne. Pangad hindavad koduostja laenuvõimelisust väga põhjalikult. Kui on oht, et laenuvõtja laenu teenindada ei suuda, siis ta reeglina laenu ka ei saa. See hoiabki halbade laenude määra madalana.

Intressimäär on stabiilselt soodne

Nii eluasemelaenude käibe kui jäägi kasvu taga on kindlasti madal intressimäär, mida negatiivne euribor aitab sel tasemel paigal hoida. Nüüdseks üle nelja aasta on Eesti väljastatud uute eluasemelaenude intressimäär püsinud Eesti Panga andmetel 2,1 ja 2,7% vahel. Naljatamisi võib öelda, et seda ülimadalat intressimäära on juba inimõiguseks hakatud pidama.

On selge, et eluasemelaenu perioodi jooksul, mis küündivad 30, aga isegi 40 aastani, näeb laenuvõtja tänasest intressimäära tasemest märksa kõrgemaid intressimäärasid. Hetkel on väga raske prognoosida, millal intressimäärad tõusma peaksid hakkama. Eks selle üks esmane indikaator ole inflatsiooni teke Euroopa Liidus.

Laenulepingute arv kasvab samuti

Kasvava laenu käibe kõrval tasub tähelepanu pöörata laenulepingute arvule. Võib ju laenukäive kasvada hinnatõusu kõrval näiteks selgi põhjusel, et inimesed ostavad näiteks uuemaid ja seega kallimaid eluasemeid.

Veebruari seisuga oli Eestis väljastatud 170 884 eluasemelaenu. Aastatagusega võrreldes on lisandunud 3736 laenulepingut ehk laenude arv on kasvanud 2,2%. Nii võime tõdeda, et laenukäibe kasv on tingitud nii tehingus olevate varade kallinemisest kui ka ikkagi sellest, et turule on lisandunud uusi laenuvõtjaid.

Üüriinvestorid kasutavad eluasemelaenu

Uued laenuvõtjad peaksid vähemalt reeglite järgi ostma eluasemelaenu kasutades eluaseme omakasutuseks. Vaatamata eluasemelaenu sihtotstarbelisusele kasutatakse praktikas siiski seda pikaajalist madala intressimääraga laenu ka üüriinvesteeringute tegemiseks.

Võib öelda, et korteri ostmine väljaüürimise eesmärgiga on teatavas mõttes muutunud juba rahvusspordiks. Kui endistel aegadel oli sellise investori peamine vaade pikaajaline üür, on nüüdseks AirBNB ja Booking.com muutnud ka lühiajalise väljaüürimise iga kinnisvaraomaniku õiguseks ja võimaluseks.

Ei saa öelda, et eluasemelaenu kasutamine investeerimise eesmärgil oleks massiline, kuid mingis osas seda laenu siiski üürikorterite ostmiseks kasutatakse.

Laenuturg on sama kuum kui kinnisvaraturg

Eluasemelaenude turg areneb kinnisvaraturu rütmis üsna rutakalt. Laenukäibed ja -jäägid kasvavad ning mitte sugugi tagasihoidlikus tempos. Arvestades aga üldist majanduse konjunktuuri, kus suur tähtsus on kiirel palgakasvul, ei ole põhjust arvata, et laenuturg peaks nägema probleeme.

Eeldusel, et maailmamajandust vapustused ei taba võiksime prognoosida tagasihoidlikku rahunemist kinnisvaraturul ja laenuturu mõõduka laienemise jätku. Ülekuumenemise ja võimalike valusate tagasilöökide ärahoidmiseks oleks pigem positiivne, kuid laenuturu kasvunumbrid tuleksid pisut allapoole.

Leave a Reply